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开发商在销售无产权地下车位时，创造出一种在《合同法》上没有规定的合同形式――使用权转让合同，至于这种使用权转让合同到底是定性为买卖、租赁、还是合同法之外的新合同形式，争议很大，极易产生纠纷。下面以两个案件为例为大家解析车位使用权转让合同的性质。
一、使用权转让被认定为买卖(详见盐城市盐都区法院（2017）苏0903民初2804号判决书)
案情简介：某业主与开发商签订车位使用权转让合同，约定开发商将小区某一地下停车位使用权转让给该业主，车位使用权期限至该业主房屋产权期日；并约定如法律法规允许停车车位使用权转让的，开发商对业主可能的转让行为不予阻止。
业主诉请：１.请求依法确认协议约定的期间超过20年的部分期间无效；2、请求依法判令被告返还租期无效期间的价款。
法院判决：将该车位使用权转让合同认定为“车位所有权转让（出售）合同”，即认定为买卖关系而非租赁关系，故判决驳回业主诉请。
判决理由：从协议内容看，原告不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让等，即亦享有处分、收益等权能。
二、使用权转让被认定为租赁（宿迁中院（2018）苏13民终2601号判决书(二审)、沭阳法院（2017）苏1322民初号判决书（一审））
案情简介：某业主与开发商签订地下车位使用权转让协议，约定业主购买小区某一地下车位使用权并享有该车位的使用权，但车位不办理产权证，使用年限与商品房土地使用权等同。
业主诉请：１.请求将地下车位使用权转让协议的期限修改为20年；２.请求开发商退还租期无效期间的价款。
法院判决：一审二审判决均认定，该使用权转让协议为租赁关系，故超过20年部分无效，按照分摊原则，业主应付给开发商20年租金，开发商应将租期无效期间的租金返还给业主。
判决理由：该使用权转让协议对地下车位处分权并未转让，只转让使用权，因此，涉案车位的所有权也没有转让，其实质属于租赁合同。
三、两案判决的相同之处
１.两个判决中的车位性质相同：都是关于地下无产权车位使用权转让纠纷，涉案地下车位都属于公共配套设施，都未纳入购房者的公摊面积，但都无法办理产权登记。（本号第一篇文章对此有详细解释）
２.两个判决对车位初始所有权的认定相同：都认定房地产开发企业因新建而原始取得地下车位的所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。（本号第一篇文章对此有不同解释）
３.两个判决都未认定新型合同种类。从车位使用权转让合同的内容看，要么将其解释为车位所有权的转让即买卖，要么将其认定为车位使用权的转让即租赁。而买卖和租赁都在合同法上有规定，无需再像土地出让一样创设出一个新的使用权转让合同。
四、两案判决的合理性比较
江苏省内相近两地法院，对车位使用权转让性质的认定却完全不同，盐都区法院判决将其认定为买卖，而沭阳、宿迁两级法院都将其认定为租赁。
两案的合同内容都包括：开发商将车位使用权转让给业主，期限同房屋土地使用权期限。沭阳、宿迁两级法院正是因此将其认定为租赁。盐都区法院将其认定为买卖是因为合同有“业主可转让车位使用权”的内容，故认为业主可以转让车位并享有处分、收益等权能。
但是，本号认为盐都区法院这种理由不充分，因为出租人也可以赋予承租人转租权。合同所约定的“业主可转让车位使用权”也可以认为是允许业主转租，业主并没有完全完整的车位处分权。因此，仅凭该合同内容无法推断出双方客观上形成了车位所有权的转让，主观上达成了车位买卖的合意，况且业主起诉时已明确自己的意思表示就是租赁车位而非购买车位。
因此，相比较而言，沭阳、宿迁两级法院的判决理由更令人信服。
五、开发商与业主的本意及其变更、误解与处理
如果开发商与业主签订的是车位使用权转让合同或长期租赁合同，并试图以此达到变相出售车位的目的，那么，开发商的本意、真意可能确实是出售车位，使用权转让或长期租赁可能仅是其表意、假意而已；但是业主可能会根据开发商的本意、真意形成购买车位的意思表示，也可能根据开发商的表意、假意形成使用权转让或长期租赁的意思表示。
开发商与业主双方最初的本意可能是车位买卖。实践中，大多情况下，开发商与业主的最初意思表示是买卖车位，即开发商有出售车位的意思表示，业主有购买车位的意思表示。
开发商将出售之意书面变更为使用权转让或长期租赁之意。在实际签订合同时，开发商作为拟定合同的一方，提供的却是车位使用权转让合同或长期租赁合同，该使用权转让合同或长期租赁合同可以视为开发商将其原来出售车位的意思表示书面变更为使用权转让或长期租赁的意思表示。因为开发商作为提供格式合同的一方，享有签订买卖合同、使用权转让合同、长期租赁合同的选择权，拥有较强的法律风险预见和规避能力，其提供的使用权转让合同或长期租赁合同是其书面的、最新的意思表示，应当以使用权转让或长期租赁作为开发商最后有效的意思表示。除非业主依法主张车位买卖的相关权益，否则开发商不得违背诚实信用原则否定其自己提供的使用权转让合同或长期租赁合同。
业主或许仍然认为是买卖，或许认识到已变更为使用权转让或长期租赁。业主作为车位使用权转让合同或长期租赁合同的被动接受方，其在签订该使用权转让合同或长期租赁合同时，基于之前双方之间买卖车位的意思表示，或许误认为所签的就是买卖合同，此时构成重大误解或被欺诈；或许认识到所签的合同已变更为使用权转让合同或长期租赁合同并对此表示接受，此时业主形成了新的使用权受让或长期租赁的意思表示并以此代替了原来购买的意思表示。
业主在有重大误解或被欺诈时，有权申请法院撤销合同。当业主基于双方之前的意思表示误认为是车位买卖合同而非使用权转让或租赁合同时，业主作为重大误解方或被欺诈方，可根据《民法总则》，有权请求法院撤销该使用权转让合同或长期租赁合同。需要注意的是，虽然《合同法》总则不仅规定此种情况下，业主有申请撤销权，还规定业主有权请求变更合同，但根据新法优于旧法的原则，因新的《民法总则》对变更权没有规定，业主若请求变更所签订的使用权转让或租赁合同，很可能无法得到法院支持。另外，业主若因重大误解或被欺诈，请求法院撤销车位使用权转让或租赁合同时，往往很难提供双方之前就买卖车位达成合意的证据，因为之前关于买卖车位很少会有证据留存。因此，虽然业主在法律上可以因重大误解或被欺诈行使撤销权，但因很难提供相关证据，故未必会得到法院支持。
业主明知并接受开发商提供的使用权转让合同或长期租赁合同时，有权根据法律和合同主张相应的权利。当业主根据开发商提供的合同形成了新的使用权受让或长期租赁的意思表示时，此时开发商与业主就车位使用权转让或长期租赁达成了新的双方合意，该车位使用权转让合同或长期租赁合同应当在双方之间合法有效，双方都有权根据法律及该合同主张权利，例如以上案件的当事人即是根据相关法律和合同内容提出诉讼请求、主张权利。
综上，即便地下车位无法办理产权登记，在司法判决普遍认可开发商对无产权登记地下车位有初始所有权的条件下，还是建议开发商与业主签订车位买卖合同，能够明确双方权利义务。如果开发商与业主签订的是车位使用权转让合同或长期租赁合同，并试图以此达到变相出售车位的目的，容易与业主产生纠纷，业主则可以根据法律规定的租赁期限、租赁价格，主张相应的权利。
