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买卖双方互负债务均未履行发生争议，买方未及时支付购房尾款是否构成合同违约？
房屋买卖约定交易资金监管情况下，买方迟延付款判定以资金存入时间还是以资金解付时间为准？
——程某、马某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-007-1总第218）
【关键词】
房屋买卖 所有权转移登记 资金监管 解冻手续 延迟付款 违约责任 资金冻结 解付时间
【要点提示】
当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
【当事人信息】
原告：李某、叶某（出卖人、上诉人）
被告：马某、程某（买受人、上诉人）
【案情简介】
2016年8月23日，出卖人李某、叶某与买受人马某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。房屋出售款2190万元，买受人马某、程某应……于房屋所有权转移登记前当日支付1035万元，于房屋交接及签署房屋租赁合同变更三方协议当日支付60万元；双方于2016年12月31日前办理产权过户手续，马某、程某自此有权收取相应租金；过户当日李某、叶某应将已经收取的现租户押金及剩余使用期间租金给付马某、程某等。
2016年12月28日，双方办理《个人交易资金监管义务协议》，约定将买受人马某、程某支付至出卖人李某名下账户内的房款1035万元予以冻结。2016年12月29日，涉案房屋所有权全部变更登记至买受人马某名下。
2016年12月30日，出卖人李某要求买受人程某配合办理上述购房款解冻事宜，程某拒绝解冻，称须签订相关租赁合同后再行办理解冻监管资金，双方为此产生争议。
买受人马某、程某表示，马某于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同。出卖人李某、叶某认可未将已收房屋租赁押金元交付马某、程某。
出卖人李某、叶某诉至法院，请求：1.买受人马某、程某支付房屋买卖购房尾款60万元；2.买受人马某、程某支付没有及时解冻的违约金，……；3.……支付律师费×万元；4.买受人马某、程某赔偿未及时解冻的利息损失，……
【法院判决】
【一审】：
一、买受人马某、程某支付出卖人李某、叶某购房款六十万元；
二、【后文揭秘...】；
三、驳回出卖人李某、叶某其他诉讼请求。
【二审（改判）】：
一、维持一审判决第一项；
二、撤销【后文揭秘...】；
三、【后文揭秘...】。
四、驳回出卖人李某、叶某其他诉讼请求。
【案件解析】
一、合同履行发生争议双方互负债务均未履行（未办理房屋交接、剩余租金的转付），买方未及时支付购房尾款是否构成合同违约？
双方买卖合同约定，最后一笔60万元购房款支付时间为房屋交接及签署房屋租赁合同变更三方协议当日。本案中，双方因买受人程某拒绝配合办理1035万元款项的解冻手续而产生争议，出卖人李某、叶某未在过户当日将已经收取的现租户押金及剩余使用期间租金给付买受人马某、程某，进而双方亦未正式办理房屋交接及签署房屋租赁合同变更的三方协议，在出卖人李某、叶某未履行配合办理房屋交接及租赁合同变更三方协议之前，买受人程某、马某有权拒绝支付该款项，出卖人李某、叶某要求对方承担此期间逾期付款违约责任的主张，法院不予支持。
但买受人马某于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同，考虑到涉案房屋一直处于出租状态，故买受人马某于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同应视为其实际控制涉案房屋且完成了租赁合同的变更。至此，买受人马某、程某应向出卖人李某、叶某支付60万元购房尾款，其二人至今未支付该款构成违约，同时应承担逾期付款的违约责任。买受人马某、程某抗辩主张出卖人李某、叶某未退还涉案房屋的租金押金，可拒绝支付60万元房款尾款，不应承担违约责任。对此，依合同约定上述款项的返还并非支付60万元房款尾款的前提条件，且未退还租金押金系缘于双方对1035万元房款的解冻手续产生争议，故买受人马某、程某完全不承担违约责任的抗辩理由不能成立，但前述未退还租金押金以及房屋交接等合同实际履行情况，在确定违约责任的承担及范围时应作为法院参酌因素之一。对于租金押金的返还问题，买受人马某、程某可与出卖人李某、叶某另行解决。
【以下内容详见后文解析...】
二、买受人存在违约行为，出卖人未选择解除合同情况下，违约责任如何承担？
三、存入监管账户的房款仅为待解付款项，不能当然视为完成支付，买方延迟付款仍须承担违约责任？！
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
